Dynasty tietopalvelu Haku RSS Raahen seudun hyvinvointikuntayhtymä

RSS-linkki

Kokousasiat:
https://poytakirjat.ras.fi:443/D10_RAS/cgi/DREQUEST.PHP?page=rss/meetingitems&show=30

Kokoukset:
https://poytakirjat.ras.fi:443/D10_RAS/cgi/DREQUEST.PHP?page=rss/meetings&show=30

Yhtymähallitus
Pöytäkirja 16.11.2023/Pykälä 101


 

Sairaalakiinteistön 678 -30 -3031 -7  ja siihen liittyvien laitteistojen myynti

 

Yhtymähallitus 31.05.2023 § 53  

      

 

 

Valmistelija Kuntayhtymän johtaja Heikki Savola

 

Kuntayhtymä puretaan omistajakuntien päätöksellä. Sairaalakiinteistön arvosta on pyydetty kuntalain 130 §:n mukaiset arviot kahdelta eri arvioitsijalta (liitteeenä).

Sekä markkinatilanteesta että kohteen luonteesta johtuen, arvioinneissa on erinäisiä varauksia. Vuokrasopimuksen pituus on sijoittajien kannalta tärkein kohteen arvoa määrittävistä tekijöistä. Yksityiset toimijat eivät ole osoittaneet kiinnostusta kohteeseen.

 

Raahen sairaalan kauppahintaa määritettäessä on otettava huomioon sekä kuntalain 130 §:n määräys, kuntayhtymän velat sekä alueen asukkaiden palvelujen turvaaminen jatkossa.

 

Kuntayhtymä on neuvotellut Raahen kaupungin perustettavan konserniyhtiön kanssa kaupasta, jolla yhtiö ostaisi Raahen sairaalan tontin, rakennukset sekä siihen kuuluvat rakenteet ja rakennelmat. Neuvoteltua kauppahintaa voidaan pitää vuokrasopimuksen pituus huomoiden korkeahkona, mutta toisaalta kauppahinta luo edellytykset kuntayhtymälle maksaa olemassaolevat velat pois ilman lisäveloituksia omistajakunnilta. Kuntayhtymän palveluksessa oleva henkilökunta siirtyy kuntayhtymän johtajaa, laskentapäällikköä ja controlleria lukuun ottamatta ostajan palvelukseen.

 

 

 

Esittelijä  Kuntayhtymän johtaja Heikki Savola

 

Päätösehdotus Kuntayhtymä myy omistamansa Raahen sairaalan kiinteistön 678-30-3031-7 rakennuksineen, koneineen ja laitteistoineen perustettavalle Raahen kaupunkikonsernin omistamalle yhtiölle kauppahintaan 7.930.000 euroa.

 

Päätös Keskustelun kuluessa Riitta-Liisa Salmenkangas esitti, että asia palautetaan jatkovalmisteluun.  Eija Flink kannatti esitystä.

Yhtymähallitus päätti yksimielisesti palauttaa asian jatkovalmisteluun.

 

 

Omistajaohjausryhmä 21.06.2023 § 23  

      

 

 

Valmistelija                    Kuntayhtymä on käynyt jatkoneuvottelut Raahen kaupunkikonsernin yhtiön Raahen Hoivatilat Oy:n kanssa. Neuvotteluissa on käsitelty eri vaihtoehtoja ja ratkaisuja sairaalakiinteistöstä. Neuvottelujen aikana esiin nousi kaupan toteuttamisen viivästymisestä johtuvat vuokran menetykset, Pohjois-Pohjanmaan hyvinvointialueen kanssa olevan palvelusopimuksen päättyminen vuoden 2023 loppuun mennessä, ja viikolla  22 toteutettu sairaalan kolmannen kerroksen osastotarkastus yhdessä käyttäjien kanssa. Todettujen, korjausta vaativien toimenpiteiden määrä oli ennakoitua suurempi. Tarkastuksessa huomio kiinnittyi osaston yleiseen nuhruisuuteen ja tilojen kuluneisuuteen, joka on rakennuksen ikääntymisestä ja huollon vähyydestä johtuvaa.

 

 Kuntayhtymä on pyytänyt sairaalakiinteistöstä arviot kahdelta eri toimijalta, Catella Property Oy:ltä sekä Tiloi Oy:ltä. Arviot sisältävät näkemyksiä tuottoarvomenetelmällä sekä kauppa-arvomenetelmällä. Sairaala- ja muiden sote-kiinteistöjen markkinatilanne on kahtiajakoinen. Viimeksi kuluneen 15 vuoden aikana on myyty useita tyhjilleen jääneitä sairaalakiinteistöjä, joille on ainakin osittain jouduttu miettimään vaihtoehtoisia käyttötarkoituksia. Näissä kaupoissa ovat rakennusten neliöhinnat olleet yleensä korkeimmillaan tasolla 200.350 €/m2 ja alhaisimmillaan alle 50 €/m2 . Esimerkiksi Ylivieskassa sijaitseva tyhjilleen jäänyt Visalan sairaala käytännössä lahjoitettiin ostajalle muutama vuosi sitten. Toisaalta aivan viime aikoina on myyty useita sotekiinteistöjä, joihin hyvinvointialueen toimijat ovat jääneet vuokralle ja ostajina ovat olleet rahastot. Näissä kauppahinta on riippuvainen vuokrasopimuksen ehdosta, ja kaupan kohteena on poikkeuksetta ollut useamman erityyppisen sote-kiinteistön portfolio ja kohteet ovat sijainneet kasvukeskuksissa. Näissä kohteissa alkutuotto on ollut alimmillaan jopa selvästi alle 5 % ja vuokrasopimusten maturiteetti jopa 20 vuotta.

 

 Raahen sairaalarakennus on suuri kokonaisuus, jonka kaikille tiloille ei välttämättä löydy pidemmällä aikavälillä sitä käyttöä, johon tilat on tarkoitettu. Nykyisen päävuokralaisen (Pohjois-Pohjanmaan hyvinvointialue) sopimus päättyy 31.12.2025 ja sopimukseen on vuoden jatko-optio. Nykyisen vuokra-ajan jälkeen ei päävuokralaisella ole todennäköisesti tarvetta näin suurille tiloille eli on suuri vaara, että vajaakäyttö kasvaa. Hyvinvointialueelta tihkunneiden tietojen mukaan yleinen näkemys on, että nykyiset vuokrasopimukset ovat etenkin pääomavuokrien osalta liian anteliaita ja niiltä osin vuokrasopimusten ehtoja tarkastellaan vuokrasopimusten umpeuduttua. Tämä heikentää kohteen kiinnostavuutta sijoituskohteena. Arvioissa todetaan, että käyttäjäostajan löytäminen näin suurelle kokonaisuudelle lienee hyvin vaikeaa eli kaikkiaan kohteen markkina-asema on heikko.

 

Molemmat arvioitsijat toteavat yhtenevästi, että kohteen arvoon vaikuttaa suuresti vuokrasopimuksen pituus. Voimassaolevien vuokrasopimusten lyhyt kesto on ollut esteenä sijoittajien kanssa käytäville jatkoneuvotteluille. Sairaalan vaatima tekninen henkilöstö ja teknisen henkilöstön päivystysvelvollisuus kriittisten toimintojen varmistamiseksi poikkeaa erittäin paljon normaalista kiinteistösijoittamisesta. Sairaalan toimintojen jatkuvuuden turvaaminen Raahen alueella vaatii ostajalta suurta sitoutumista sekä kulujen että henkilökunnan suhteen. Kiinteistöarvioiden vaihteluväli on huomattava, johtuen mm. tuottovaatimuksesta, voimassaolevista vuokrasopimuksista ja kiinteistön tulevaisuuden käytön odotuksista. Molemmissa arviossa keskeisenä tekijänä korostuu vuokrasopimuksen pituus sekä epävarmuus tulevasta toiminnasta ja vuokrasopimuksista. Arvioiden tarkkuus on Catella Property Oy:llä +- 15 %  ja Tiloi Oy:llä +-10%.  Kysymyksessä on korkean riskin kohde.

 

 Kohteen hankintaan on kiinnostusta osoittanut Raahen kaupunkikonsernin tytäryhtiö Raahen Hoivatilat Oy. Neuvotteluissa Raahen Hoivatilat Oy:n kanssa oli esillä erilaisia vaihtoehtoja, mutta sekä vuokra-ajan lyheneminen ja kohteen käyttäjiltä saatu korjauspalaute vaikutti siihen, että Raahen Hoivatilat Oy ilmoitti, että neuvottelut on käynnistettävä kokonaan uudelta pohjalta.

 

Kuntayhtymän perussopimuksen 24 §:n mukaan kuntayhtymän varat, joita ei tarvita loppuselvityksen kustannusten ja velkojen suorittamiseen jaetaan jäsenkunnille peruspääomaosuuksien suhteessa. Jos tarvittava määrä on varoja suurempi, jäsenkunnat ovat velvolliset suorittamaan erotuksen peruspääomaosuuksien suhteessa. Omaisuuden arvostuksen perusteena käytetään käypää arvoa.

 

Kuntalain 130 §:n mukaan, kunta voi luovuttaa tai antaa vuokralle vähintään kymmeneksi vuodeksi omistamansa kiinteistön kilpailutilanteessa markkinoilla toimivalle tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja. Tarjouskilpailun on oltava avoin ja siitä on tiedotettava riittävästi. Kunnan luovuttaessa tai antaessa vuokralle vähintään kymmeneksi vuodeksi omistamansa kiinteistön ilman 1 momentin mukaista tarjouskilpailua, puolueettoman arvioijan on arvioitava kiinteistön markkina-arvo tai markkinaperusteinen vuokrataso.

 

Kuntayhtymän perussopimuksen 10 §:n mukaan omistajaohjausryhmän tehtävänä on koordinoida kuntayhtymän kehittämistä ja valvoa budjetin toteutumista sekä edistää kuntayhtymän ja jäsenkuntien yhteistyötä. Kuntayhtymä on Raahen sairaalan osalta tilanteessa, jossa kiinteistön omistamiseen on löydettävä ratkaisu. Mitään estettä ei toki ole sille, että kuntayhtymä järjestää kuntalain 130 §:n mukaisen julkisen, avoimen tarjouskilpailun, jolle ei aseteta ehtoja. Tarjouskilpailusta on tiedotettava riittävästi, joka merkitsee näin suuressa kohteessa vähintään kolmen, todennäköisesti neljän kuukauden lisäaikaa kaupan toteuttamiselle. Tarjouskilpailun käynnistämisestä on hyvien kauppatapojen mukaisesti ilmoitettava vuokralaisille. Pohjois-Pohjanmaan hyvinvointialueen kanssa solmitun vuokrasopimuksen ehtojen mukaan vuokrasopimusta ei voida siirtää kolmannelle osapuolelle ilman hyvinvointialueen suostumusta.

 

 

 

Esittelijä  Kuntayhtymän johtaja Heikki Savola

 

Päätösehdotus Omistajaohjaustyöryhmä keskustelee asiasta.

 

Päätös Omistajaohjausryhmä kävi asiasta keskustelun ja esittää, että mahdolliselle ostajalle tarjotaan sairaalakiinteistöä 678 -30 -3031 -7 ostettavaksi laitteistoineen kauppahintaan 7.930.000 euroa.

Merkittiin pöytäkirjaan, että Raahepolis Oy:n toimitusjohtaja Kari Malkamäki esitteli kokouksessa sairaalakiinteistöjen ostotarjousta. Kari Malkamäki poistui kokouksesta esittelyn jälkeen klo 14.33.

Merkittiin pöytäkirjaan, että Paavo Törmi poistui kokouksesta klo 14.58 ja Katja Hänninen klo 15.08 tämän asian käsittelyn aikana.

Merkittiin pöytäkirjaan, että tämän asian käsittelyn aikana pidettiin neuvottelutauko klo 15.18-15.27.

 

 

Yhtymähallitus 28.06.2023 § 68  

      

 

 

Valmistelija Kuntayhtymän johtaja Heikki Savola

 

 

Omistajaohjaustyöryhhmä on kokouksessaan 21.06.2023 § 23 käsitellyt Raahen sairaalan tontin (678-30-3031-7) ja siihen liittyvien laitteiden ja kiinteiden rakennelmien myyntiä. Omistajaohjaustyöryhmä on päättänyt tarjota mahdolliselle ostajalle, että kiinteistöjen kauppahinnaksi, sisältäen laitteet, koneet, liittymät ym. muodostuisi 7.930.000 euroa. Omistajaohjaustyöryhmän esittämään  myyntitarjoukseen  pohjautuen kuntayhtymän johtaja on käynyt neuvottelut ostajaehdokkaan kanssa.

 

 

Esittelijä  Kuntayhtymän johtaja Heikki Savola

 

Päätösehdotus Kuntayhtymä myy omistamansa Raahen sairaalan kiinteistön 678-30-3031-7 rakennuksineen, koneineen ja laitteistoineen Raahen Hoivatalot Oy:lle (Y: 3368757-4) kauppahintaan 7.930.000 euroa.

 

Päätös Keskustelun kuluessa kuntayhtymän johtaja muutti esityksensä seuraavanlaiseksi:

Kuntayhtymä myy omistamansa Raahen sairaalan kiinteistön 678-30-3031-7 rakennuksineen, koneineen ja laitteistoineen Raahen Hoivatalot Oy:lle (Y: 3368757-4) kauppahintaan 7.930.000 euroa sekä valtuuttaa yhtymähallituksen puheenjohtajan ja kuntayhtymän johtajan allekirjoittamaan kauppakirjan.

Yhtymähallitus hyväksyi muutetun esityksen.

 

 

Yhtymähallitus 16.11.2023 § 101   

4771/10.00.01/2022       

 

 

Valmistelija Kuntayhtymän johtaja Heikki Savola

 

Kauppakirja sairaalarakennuksesta on allekirjoitettu 31.10.2023 Raahen Hoivatalot Oy:n ja Raahen seudun hyvinvointikuntayhtymän välillä.  Kauppakirja on liitteenä.

 

Esittelijä  Puheenjohtaja

 

Päätösehdotus Yhtymähallitus merkitsee kauppakirjan tiedoksi.

 

Päätös Merkittiin tiedoksi.